曲靖买二手房如何签订“居间合同”
但是和任何行业一样，房产中介行业也存在良莠不齐的现象。如果购房者对如何签订买卖房屋的“居间合同”一无所知，也很容易掉入中介预设的陷阱，导致自己权益受损。 那么，买二手房该如何签订“居间合同”，需要留意哪些要点呢?
《居间合同》的作用 由买卖双方和中介签订《居间合同》有两大作用：
1、确定订立正式的《房地产买卖合同》的主要条款。 在《居间合同》中要约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款(定金、首付、贷款等)支付方式、过户及交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。
2、确定上下家与中介的关系。 在《居间合同》中会约定上下家支付中介佣金的时间和标准、如果上下家违约致使买卖合同不能履行时分别对中介承担的责任等。
由此可看出，《居间合同》实际上是一个比较复杂的合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。
《居间合同》实际上包括了三个合同：
一是上下家的买卖合同;
二是上家与中介的居间合同;
三是下家与中介的居间合同。
上下家在日后正式的买卖合同也将依据《居间合同》条款来签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用。
在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要注意。
签订合同的流程 《居间合同》的签订程序一般按照以下四步的顺序：
1、中介在上下家之间协调，并就合同主要条款口头达成一致;
2、中介持《居间合同》让下家先签署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司盖章的“意向金收据”; 3、中介再持下家签署好的《居间合同》交由上家签署。 如果《居间合同》有上家委托中介保管定金的条款，则须让上家再签署一份《定金保管确认书》。如《居间合同》中没有上家委托中介保管定金的条款，则将下家所交的“意向金”交给上家，让上家出具《定金收据》;
4、中介再持上家出具的《定金收据》交给下家，下家将中介出具的《意向金收据》还给中介。 下家要注意：几乎的《居间合同》中都约定了下家交给中介的是意向金，但一旦上家对《居间合同》予以签署并收受了“意向金”，那么“意向金”就变为“定金”了。
“意向金”与“定金”虽然指的是同一笔钱，但法律性质完全不同。 “意向金”相当于“订金”，允许反悔而不用承担责任。“定金”则不允许反悔，如果买方没有正当理由毁约则会失去定金。同理，上家收受定金后如果没有正当理由反悔不卖，则应当双倍返还定金。
视情况约定买卖条件
根据上家有无抵押、是否需要用下家的首付还贷、下家是否贷款等情况，在《居间合同》中应约定不同的买卖条件，不同买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。
实际操作中通常有以下六种买卖条件：
1、上家没有抵押，下家也不贷款，房款全部用现金支付。这种情况比较少见。
2、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家要贷款。这种情况一般也较为少见，因为上家通常都需要用下家的资金来还贷。
3、上家有抵押且要用下家首付还贷，下家不贷款。这种情况较多。
4、上家有抵押且要用下家的首付还贷，下家要贷款。这种情况多。
5、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家不贷款。这种情况较少。
6、上家无抵押，下家要贷款。这种情况也较多。
总的来说，下家要注意上家有贷款且要用下家首付还贷的情况，确保首付款不被上家挪用。
对户口迁出作约定
原住户的户口问题是购买二手房后常常遇到的，如果对户口问题这么约定“甲方若不按时将户口迁出造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。”实际上缺乏操作性。 但是，许多居间合同就卖方户口逾期迁出的违约责任问题，都作了类似的约定。
户口迁出问题之所以不能按上面这样的约定，理由如下：
，目前法院认为户口迁移属于公安机关的管理职权，对起诉要求户口迁移的案件目前均不受理，下家无法强制要求迁出户口，能做的是追究上家的违约责任;
第二，上家不及时将户口迁出而给下家造成的损失难以量化，因此应当在合同中约定不及时迁出将上家的违约责任予以细化，使之更有操作性。
防止对方违约 《居间合同》中已确定了买卖合同的主要条款，也会约定在签订《居间合同》几日内应当签订正式的《买卖合同》，但很多纠纷就产生于这一阶段。主要原因在于房价波动较大，一方毁约的话能得到更大的利益，因此，要么明确表示不签买卖合同，要么就以各种借口故意拖延，甚至有的要求在买卖合同中增加不合理的条款，或变更《居间合同》中的主要内容，以此达到毁约的目的。
如果有迹象表明对方准备违约，一定要注意形成有利于自己的证据，具体步骤如下：
1、要在《居间合同》约定的时间到签约地点(如中介公司)等候对方，如果对方未如约前来签买卖合同，或者虽然来了但终未签订合同，则下家应要求中介公司出具对方不在约定时间签约，或提出不合理要求造成不能签约的《证明》或者《备忘录》。
2、向对方发出书面通知，指出由于对方未按约定时间签约已构成违约，根据合同的约定给对方签约宽限期，要求对方在该期限内签约，否则将承担违约责任。 下家应将书面通知复印留存，将原件挂号寄送给对方，如无对方地址，可寄到中介公司转交。
3、在宽限期规定的时间到签约地点如中介公司，再次要求中介公司出具《证明》或者《备忘录》，证明对方未来签约，或者虽然来了，但终未签订的原因。 这样基本形成了对方违约的证据，可以向对方追究违约责任。
曲靖买二手房如何签订“居间合同”
但是和任何行业一样，房产中介行业也存在良莠不齐的现象。如果购房者对如何签订买卖房屋的“居间合同”一无所知，也很容易掉入中介预设的陷阱，导致自己权益受损。 那么，买二手房该如何签订“居间合同”，需要留意哪些要点呢?
《居间合同》的作用 由买卖双方和中介签订《居间合同》有两大作用：
1、确定订立正式的《房地产买卖合同》的主要条款。 在《居间合同》中要约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款(定金、首付、贷款等)支付方式、过户及交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。
2、确定上下家与中介的关系。 在《居间合同》中会约定上下家支付中介佣金的时间和标准、如果上下家违约致使买卖合同不能履行时分别对中介承担的责任等。
由此可看出，《居间合同》实际上是一个比较复杂的合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。
《居间合同》实际上包括了三个合同：
一是上下家的买卖合同;
二是上家与中介的居间合同;
三是下家与中介的居间合同。
上下家在日后正式的买卖合同也将依据《居间合同》条款来签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用。
在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要注意。
签订合同的流程 《居间合同》的签订程序一般按照以下四步的顺序：
1、中介在上下家之间协调，并就合同主要条款口头达成一致;
2、中介持《居间合同》让下家先签署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司盖章的“意向金收据”; 3、中介再持下家签署好的《居间合同》交由上家签署。 如果《居间合同》有上家委托中介保管定金的条款，则须让上家再签署一份《定金保管确认书》。如《居间合同》中没有上家委托中介保管定金的条款，则将下家所交的“意向金”交给上家，让上家出具《定金收据》;
4、中介再持上家出具的《定金收据》交给下家，下家将中介出具的《意向金收据》还给中介。 下家要注意：几乎的《居间合同》中都约定了下家交给中介的是意向金，但一旦上家对《居间合同》予以签署并收受了“意向金”，那么“意向金”就变为“定金”了。
“意向金”与“定金”虽然指的是同一笔钱，但法律性质完全不同。 “意向金”相当于“订金”，允许反悔而不用承担责任。“定金”则不允许反悔，如果买方没有正当理由毁约则会失去定金。同理，上家收受定金后如果没有正当理由反悔不卖，则应当双倍返还定金。
视情况约定买卖条件
根据上家有无抵押、是否需要用下家的首付还贷、下家是否贷款等情况，在《居间合同》中应约定不同的买卖条件，不同买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。
实际操作中通常有以下六种买卖条件：
1、上家没有抵押，下家也不贷款，房款全部用现金支付。这种情况比较少见。
2、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家要贷款。这种情况一般也较为少见，因为上家通常都需要用下家的资金来还贷。
3、上家有抵押且要用下家首付还贷，下家不贷款。这种情况较多。
4、上家有抵押且要用下家的首付还贷，下家要贷款。这种情况多。
5、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家不贷款。这种情况较少。
6、上家无抵押，下家要贷款。这种情况也较多。
总的来说，下家要注意上家有贷款且要用下家首付还贷的情况，确保首付款不被上家挪用。
对户口迁出作约定
原住户的户口问题是购买二手房后常常遇到的，如果对户口问题这么约定“甲方若不按时将户口迁出造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。”实际上缺乏操作性。 但是，许多居间合同就卖方户口逾期迁出的违约责任问题，都作了类似的约定。
户口迁出问题之所以不能按上面这样的约定，理由如下：
，目前法院认为户口迁移属于公安机关的管理职权，对起诉要求户口迁移的案件目前均不受理，下家无法强制要求迁出户口，能做的是追究上家的违约责任;
第二，上家不及时将户口迁出而给下家造成的损失难以量化，因此应当在合同中约定不及时迁出将上家的违约责任予以细化，使之更有操作性。
防止对方违约 《居间合同》中已确定了买卖合同的主要条款，也会约定在签订《居间合同》几日内应当签订正式的《买卖合同》，但很多纠纷就产生于这一阶段。主要原因在于房价波动较大，一方毁约的话能得到更大的利益，因此，要么明确表示不签买卖合同，要么就以各种借口故意拖延，甚至有的要求在买卖合同中增加不合理的条款，或变更《居间合同》中的主要内容，以此达到毁约的目的。
如果有迹象表明对方准备违约，一定要注意形成有利于自己的证据，具体步骤如下：
1、要在《居间合同》约定的时间到签约地点(如中介公司)等候对方，如果对方未如约前来签买卖合同，或者虽然来了但终未签订合同，则下家应要求中介公司出具对方不在约定时间签约，或提出不合理要求造成不能签约的《证明》或者《备忘录》。
2、向对方发出书面通知，指出由于对方未按约定时间签约已构成违约，根据合同的约定给对方签约宽限期，要求对方在该期限内签约，否则将承担违约责任。 下家应将书面通知复印留存，将原件挂号寄送给对方，如无对方地址，可寄到中介公司转交。
3、在宽限期规定的时间到签约地点如中介公司，再次要求中介公司出具《证明》或者《备忘录》，证明对方未来签约，或者虽然来了，但终未签订的原因。 这样基本形成了对方违约的证据，可以向对方追究违约责任。